当前位置:首页 > 建设智库 > 理论前沿

我国“十三五”期间房地产走势分析

发布时间:2016-06-09 10:56:38 浏览: 来源:湖南房地产 作者:阳学文

房地产是政策经济、小政府经济和需求经济三者结合体。“十三五”规划注定会成为最关键的5年规划之一。我国正处在转型升级的关键时期,同时又是完成第一个百年目标,截点前的最后5年,特殊时点决定了“十三五”规划更加兼顾稳增长与调结构:一方面为完成人均GDP和城乡居民收入翻两翻的目标,“十三五”时期GDP平均增数需达到6.5%以上;另一方面产能过剩严重、人口红利消失、出口引擎失速、传统增长模式难以为继,加快转型迫在眉睫!
 

下面我谈谈以下观点:

 
    一、“十三五”时期,对于房地产业,仍是发展机遇期。

1、城镇化提升需求,我国要实现全面小康,住房需求依然存在。

根据《国家新型城镇规划》,2020年将实现常住人口城镇化率达到60%,解决三个一亿人的城镇化,户籍人口城镇化率从现在的35.9%,提升到45%,这意味着外来人口入户比例大幅度提升,而城镇户籍总人口将达到6.3亿。外来人口增加的预期,不管是对去库存,还是刺激消费,都为住房需求带来潜在机遇。

2、房地产税开征,有待时日,不会很大影响消费者购房。

关于房产税5-8年后能否开征,还很难说,因为个人诚信体系、消费买卖、占有相关数据库还未建立。

3、“全面二孩”政策,促进房价上涨。

允许普遍二孩政策,对于楼市来说是重大利好。小幅再现人口红利,三房、四房将成为未来改善的“主流需求”、学区房的价格将更为坚挺。

 

二、“十三五”房地产发展趋势分析

1、告别“疯牛”增长态势,进入“慢牛”新常态。

未来房地产有望进入降速运行,提质增效的新阶段,真正从中国经济引擎转变为中国经济的“稳定器”。房地产将逐渐回归其商品属性,主要是基于以下两点判断:

一是国内需求结构发生变化。未来适婚人员比例由现在的17%下降至10%,导致住房需求减少。目前我国人均住宅面积33平方米,已接近发达国家和地区,远高于新兴市场。英国35.4平方米,日本36.6平方米,韩国26平方米,香港仅为15平方米。

二是市场供求关系发生变化。住房需求不见得一定是刚性需求,还会有改善性需求和投资性需求。

2、从求“数量”,到重“质量”。从大干快上,到精雕细琢。

增加有效供给,改善住宅质量,提升人居环境,是下一个五年房地产行业必须遵循的走势,标志着我国房地产行业进入到更加完善和发达的阶段。对房企提出了更严格的要求,带来新一轮新牌。

3、房地产业配合其它产业发展而发展。

4、配合“一带一路”走出去战略,帮助房企在海外发展。

5、市场变化带来产业链变化,即利润向产业链的后端转移,客户的真实需求也发生了变化,不仅要建造品质高的产品,更要满足细分需求,以用户思维设计产品,物业方面,从“保洁、保安、保绿”向全生命周期、全产业链服务转变。

6、移动互联网时代,大规模个性化定制生产成为可能,住宅产品的建造流程也将发生重大改变,政府需对报建流程和规定做出合理调整。
 

总的来说,今后房地产的大趋势是市场分化、企业分化和产品分化。